Faltan locales y crecen fuerte los precios de alquileres

Después de un año donde los carteles de alquiler se multiplicaron en todas las zonas, desde los principales corredores hasta los secundarios, la vacancia comenzó a mermar y hasta volvieron a generarse listas de espera en algunos lugares.

Los expertos coinciden en que la reactivación del consumo está directamente relacionada con el interés de los inversores en explotar algún rubro comercial. Aunque se observa una mayor prudencia a la hora de firmar un contrato.

"La influencia en la demanda es proporcional a las expectativas de un mayor nivel de compras. La ecuación sería a mayor consumo más apertura de locales. El límite es el stock disponible, ya que la vacancia es de 1,3 por ciento", comenta Juan Pablo Baca, del departamento de Investigación de Mercado de Colliers International.

Herman Faigenbaum, director general de Cushman & Wakefield (C&W), también coincide con el impulso que ha recibido el mercado a partir del ánimo de la gente. "La política de promociones, los créditos a largo plazo y el aumento del dinero circulante beneficia este escenario que viven actualmente los comercios", comenta.

Otro cambio importante que se vive en los principales corredores es que se redujo el nivel de rotación. Mientras que en plena crisis los inquilinos duraban poco tiempo al frente de un local, ahora la instalación de un nuevo punto de venta vuelve a ser más estable y certera.

Con estos cambios, las expectativas a mediano plazo son positivas y los expertos hacen referencia a un tema clave, que es cómo acompañarán los precios a esta mayor demanda.

Precios
En 2009 los locales sufrieron duramente la crisis, por la reducción del consumo y esto puso un fuerte freno a los precios. Tal es así que, en algunas zonas, se aplicaron rebajas que llegaron al 20 por ciento.

Sin embargo, desde el comienzo de 2010, la situación cambió y la dinámica de las tasaciones fue cobrando ritmo. De esta forma se espera que los valores de renovación sigan su tendencia alcista, para recuperar los niveles que tenían previos a la crisis.

"Los últimos meses fueron de recuperación, con precios que han aumentado entre un 10% y un 20% según la ubicación. Esto evidencia que se ha vuelto a un nivel sostenido de crecimiento", comenta Faigenbaum.

Miguel Grehan, del área de retail de LJ Ramos, también advierte sobre la recuperación de las cotizaciones, tras el derrumbe sufrido en la primera mitad del 2009.

"Al haber más consumo las empresas se mueven más y los precios, por eso, se recuperaron. Sin embargo, los interesados en rentar un espacio son muy prudentes a la hora de aceptar la cifra que deberán pagar", destaca.

El siguiente cuadro, aportado por LJ Ramos, muestra la evolución del costo del alquiler en los principales focos comerciales y da cuenta de la marcada recuperación:

Tal como se desprende del relevamiento, un espacio en la Avenida Florida cotiza en las cifras más elevadas (u$s80 por metro cuadrado), seguida de Cabildo y Juramento (u$s75), Santa Fe y Callao (u$s70), Santa Fe y Coronel Díaz (u$s67) y Acoyte y Rivadavia (u$s65).

De este modo para un local de 150 metros cuadrados en pleno foco comercial, las cifras de mercado arrojan los siguientes guarismos para una locación mensual:

• Avenida Florida, u$s12.000
• Cabildo y Juramento, u$s11.250
• Santa Fe y Callao, u$s10.500
• Santa Fe y Coronel Diaz, u$s10.000
• Acoyte y Rivadavia, u$s9.750

De acuerdo a la investigación, la mayor recuperación se alcanzó en Cabildo y Juramento.

También en la Avda. Corrientes y en las zona de Almagro y Villa Crespo, se advierte una mayor demanda acompañada de la recuperación de los valores.

"El mercado sigue activo. En Avda. Corrientes -que es un clásico espacio de consumo de la clase media- vemos como los locales vacíos se fueron ocupando con negocios que muestran un buen nivel de inversión. Y los precios han venido recuperando los valores previos", afirma Diego Migliorisi, titular de una de las inmobiliarias que opera en la zona.

Perfil de los comercios
Los rubros que lideran la absorción son, por un lado, indumentaria y empresas de telefonía celular, algo que sucede desde hace ya algunos años. Por otro, se observa otro jugador que ha cobrado mayor protagonismo.

"Se advierte una fuerte demanda por parte del rubro gastronomía. Es por eso que el mercado de indumentaria y accesorios, que ocupa el 60% del stock total de los principales corredores, ha bajado su presencia por la suba de los comercios especializados en comidas, o bares", explica Baca.

En cuanto a las dimensiones de los locales más buscados, se destacan aquellos que tienen en promedio 150 metros cuadrados.

Por otro lado se encuentran los grandes espacios, que van desde los 600 a los 1.000 m2, para los cuales las empresas de telefonía celular resultan ser las más demandantes.

En cuanto a los supermercados, también siguen siendo importantes jugadores a la hora de requerir nuevos puntos de venta.

Están por un lado los súper chinos, que llevan adelante una gran expansión (aunque no justamente en los principales corredores) y, por otro, las grandes cadenas que han avanzado con nuevos formatos, como es el caso de Carrefour con negocios estratégicos de pequeñas dimensiones.

Ocupación en shopping
Los locales en los grandes centros comerciales tiene su propia dinámica.

Según explicaron en C&W, en los principales shoppings del país se mantuvo la ocupación incluso durante la crisis, ya que son lugares donde se registra lista de espera.

"Existe una sobredemanda, por eso es raro ver locales vacíos", apunta Faigenbaum.

En este caso el pago de alquileres incluye un porcentaje de las ventas.

En general, los expertos coinciden en que los dueños han sido prudentes y evitaron aumentar sus pretensiones al extremo en plena crisis.

Hubo cambios leves, como el de una disminución de las marcas que querían ingresar. Así se logró pasar lo peor de la tormenta.

"Efectivamente en este momento tenemos un aumento en la demanda. Es importante destacar que todos nuestros centros comerciales tienen una vacancia que ronda solamente entre un 1 y 2%, resultante del movimiento natural de salida y entrada de nuevas propuestas. De todos modos, hoy estamos con lista de espera", resaltan a iProfesional.com desde APSA, Centros Comerciales.

Por otro lado, explican que se analizan todas las iniciativas buscando siempre ofrecer el mejor mix de marcas para los clientes. Especialmente en un momento bueno como el que atraviesa hoy el consumo.

Proyecciones
Mientras que los expertos admiten una recuperación tanto de precios y demanda, se espera que en los próximos meses el escenario sea aún mejor.

De acuerdo a las investigaciones de Colliers, con una economía al ritmo actual, habrá más consultas y más concreción de operaciones.

Las propiedades comerciales que seguirán beneficiándose serán las ubicadas en los corredores principales y en zonas de gran potencial.

El otro segmento de mercado donde los inversores están actuando, por tener grandes perspectivas de crecimiento, es el de los centros comerciales.

Tal es así que a la inauguración del Shopping de Chubut, Portal Trelew, con una inversión de u$s20 millones, se sumarán el Tortugas Open Mall y el Complejo Village, Recoleta.

Sin embargo, se estima que el incremento de la oferta no podrá acompañar el repunte de la demanda.

"Se espera que los valores sigan levemente al alza", anticipan desde Colliers.